Wspólnota mieszkaniowa czy zarządca – co wybrać?

Początek roku jest okresem, w którym odbywają się coroczne zebrania sprawozdawcze większości wspólnot mieszkaniowych. Często pojawia się na nich temat zlecenia zarządzania firmom zewnętrznym, zajmującym się zawodowo administrowaniem nieruchomościami. Jakie atuty ma zarządzanie budynkiem przez wspólnotę, a jakie zlecenie tych prac firmie zewnętrznej?

Wspólnota mieszkaniowa – zalety i wady

Właściciele lokali w budynkach wielorodzinnych wraz z nabyciem prawa własności stają się najczęściej członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota ma obowiązek zatroszczyć się o sformalizowanie swojego istnienia (otrzymać NIP, REGON), powołać zarząd, który będzie ją reprezentował i zarządzał wspólnotą oraz otworzyć konta bankowe, na które będą spływały opłaty (m.in. z tytułu czynszu i wpłat na fundusz remontowy).

Do zalet wspólnoty mieszkaniowej należy z pewnością pozostawienie zarządu wspólnym budynkiem w rękach jego mieszkańców. Pozwala to na szybsze reagowanie na potrzeby wspólnoty, daje możliwość lepszego kontrolowania rozliczeń i kosztów, a także większą elastyczność w wyborze oferentów. To mieszkańcy w dużej mierze decydują jak będzie wyglądało ich otoczenie, które prace są najpilniejsze i jak rozdysponować posiadane pieniądze.

Powołany zarząd wspólnoty zajmuje się bieżącym administrowaniem nieruchomością, a także innymi sprawami związanymi z prowadzeniem wspólnoty. Osoby będące członkami zarządu powinny posiadać odpowiednią wiedzę oraz znajomość prawa, która zagwarantuje terminowe przeprowadzanie wszystkich obowiązkowych przeglądów, prac modernizacyjnych oraz bieżących napraw. W dużej części przypadków są to czasochłonne prace, wymagające dobrej znajomości tematyki zarządzania nieruchomościami oraz innych dziedzin, takich jak np. windykacja lub księgowość. Zawsze zarząd ma możliwość zlecenia części lub całości prac (przekazując np. rozliczenia profesjonalnemu biuru księgowemu).

Sam zarząd nie jest jednak w stanie prowadzić wspólnoty. We wszystkich ważniejszych sprawach (np. wymagających poniesienia dużych wydatków) zarząd powinien się odwołać do ogółu właścicieli, a zebranie sprawozdawcze powinno się obowiązkowo odbywać raz do roku. I tu pojawia się problem. Po pierwsze, nie wszyscy właściciele są zainteresowani bieżącym administrowaniem nieruchomością, po drugie ciężko zebrać wszystkich w jednym terminie i miejscu, by zapewnić quorum. Problematyczne we wspólnocie może być również podejmowanie uchwał. Mała wspólnota mieszkaniowa (do 7 mieszkań) może podejmować uchwały tylko jednogłośnie, przy większych wspólnotach decyduje większość głosów.

Zarządca i administrator – zalety i wady

Zarządcą nieruchomości może być osoba fizyczna lub prawna, która spełnia wymogi zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 nr 115 poz. 741). Przede wszystkim powinna ona posiadać licencję zawodową (nadaje się ją po ukończeniu odpowiednich studiów i odbyciu praktyki zawodowej), mieć pełną zdolność do czynności prawnych oraz nie może być karana. Jeżeli zarządcą nieruchomości ma być firma, wówczas musi ona zatrudniać pracowników posiadających takie licencje.

Zadania realizowane przez zarządcę są bardzo zbliżone do obowiązków zarządu wspólnoty. Wraz z decyzją o zleceniu administrowania wspólnotą, właściciele lokali nie tracą prawa do kontroli i nadzorowania działań zarządcy. Podobnie jak w przypadku wspólnoty mieszkaniowej mają wgląd do dokumentów, rachunków i umów. Dużym atutem przekazania obowiązków zarządcy jest jego wiedza fachowa. Większość firm posiada również wykupione ubezpieczenie OC, pozwalające pokryć koszty ewentualnych szkód spowodowanych niewłaściwymi decyzjami. Zarządca ma również większą siłę negocjacyjną przy ustalaniu kosztów usług (zwłaszcza jeżeli administruje wieloma budynkami).

O rezygnacji z usług zarządcy zewnętrznego i pozostaniu przy zarządzie właścicielskim wspólnoty mieszkaniowej decyduje zazwyczaj cena. Zlecenie profesjonalnej usługi zarządzania budynkiem jest zazwyczaj znacznie bardziej kosztowne, niż samodzielne administrowania w ramach zarządu wspólnoty.

Zapoznaj się też z artykułem:„Obowiązki właścicieli i zarządców budynków

Polecamy również ciekawy dział porad dla miszkańców wspólnot: https://www.actum.pl/porady.html

 

 

Ten wpis został opublikowany w kategorii Bez kategorii i oznaczony tagami , , , . Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

16 odpowiedzi na „Wspólnota mieszkaniowa czy zarządca – co wybrać?

Dodaj komentarz