Szukając mieszkania najczęściej przeglądamy popularne portale z ogłoszeniami od deweloperów lub osób prywatnych. Rynek nieruchomości ma jednak jeszcze jedną, mniej oczywistą ścieżkę, która dla wielu osób okazuje się szansą na kupno lokalu znacznie poniżej ceny rynkowej. Mowa o przetargach i licytacjach. Nieruchomości sprzedawane w ten sposób pochodzą między innymi od gmin, spółdzielni mieszkaniowych czy komorników sądowych. Wokół przetargów narosło wiele mitów. Tym bardziej warto wiedzieć o nich coś więcej.
Przetarg – czyli co?
Wiele osób myśli, że przetargi są skomplikowane lub przeznaczone tylko dla dużych inwestorów. W rzeczywistości każdy, kto spełni warunki wskazane w ogłoszeniu, może wziąć w nich udział. Wymaga to jednak dobrego przygotowania i znajomości procedur. Na początek warto zrozumieć, kto i dlaczego sprzedaje nieruchomości w drodze przetargu. Działają w ten sposób gminy oraz spółki Skarbu Państwa, takie jak PKP czy Agencja Mienia Wojskowego. Samorządy nadal dość często wystawiają na sprzedaż zabudowę, której utrzymanie i remonty są dla nich nieopłacalne. Cena wywoławcza tego typu nieruchomości opiera się na operacie szacunkowym sporządzonym przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Często jest ona atrakcyjna, ale obecnie rzadko bywa drastycznie zaniżona.
Na drodze przetargu mieszkania sprzedają też spółdzielnie mieszkaniowe. Dzieje się tak zazwyczaj w dwóch sytuacjach. Gdy wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu z powodu długów poprzedniego lokatora lub jeśli lokal został wybudowany przez spółdzielnię i mieszkania są po prostu sprzedawane przez nią na wolnym rynku. Zasady takiego przetargu ustala spółdzielnia w swoim wewnętrznym regulaminie, a wygrywa ten, kto zaoferuje najwyższą cenę powyżej wywoławczej.
Ostatnią, najbardziej specyficzną grupą przetargów są licytacje komornicze. Odbywają się one pod nadzorem sędziego i mają na celu spłatę długów poprzedniego właściciela.
Licytacje dzielą się na dwa etapy. W pierwszym terminie cena wywoławcza wynosi trzy czwarte wartości oszacowanej przez biegłego. Jeśli nikt nie kupi mieszkania, ogłaszany jest drugi termin, gdzie cena wywoławcza spada do dwóch trzecich wartości rynkowej. To właśnie w ten sposób można kupić mieszkanie naprawdę tanio.
Gdzie szukać ogłoszeń o przetargach?
Instytucje publiczne i komornicy mają swoje ustawowe ścieżki publikacji ogłoszeń i tego typu oferty rzadko pojawiają się na portalach branżowych. Aby nie przegapić ogłoszenia o przetargu, trzeba regularnie zaglądać do Biuletynu Informacji Publicznej danej gminy. Warto też śledzić strony internetowe PKP Nieruchomości oraz Agencji Mienia Wojskowego. Na tego typu witrynach można łatwo wyszukać oferty sprzedaży nieruchomości.
W przypadku licytacji komorniczych sprawa jest jeszcze prostsza. Krajowa Rada Komornicza prowadzi oficjalny, ogólnopolski portal licytacji komorniczych, na którym można filtrować ogłoszenia po województwach, miastach i cenach. Dodatkowo obwieszczenia o licytacjach muszą być fizycznie wywieszone na tablicach ogłoszeń w sądach rejonowych oraz w lokalnych urzędach gmin. Spółdzielnie najczęściej informują o przetargach na swoich witrynach internetowych. Ogłoszenia o przetargach pojawiają się też na typowych portalach z ogłoszeniami nieruchomości. Na przykład na Nieruchomosci-online.pl wystarczy w filtrach (opcja więcej filtrów) wpisać frazę “przetargi”, aby zobaczyć listę ogłoszeń z przetargów w wybranej kategorii i lokalizacji.
Co jeszcze warto wiedzieć o przetargach?
Gdy znajdziemy interesujące ogłoszenie dotyczące nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu, musimy dokładnie zapoznać się z jego warunkami. W opisie oferty powinny znaleźć się między innymi charakterystyka nieruchomości, cena wywoławcza czy termin oglądania lokalu. W ogłoszeniu zawsze podane są konkretne dni i godziny, w których pracownik gminy, spółdzielni lub komornik udostępnia lokal. Warto pójść na takie oględziny z fachowcem, by pomógł ocenić stan instalacji, rur, okien i ścian. Wszelkie wady techniczne po zakupie będą problemem nowego właściciela.
Potwierdzeniem wejścia do przetargu jest wpłata wadium, czyli zabezpieczenia finansowego, które w zależności od rodzaju sprzedaży może się znacząco różnić. Wpłaca się je przelewem na wskazane konto bankowe organizatora przetargu. Pieniądze muszą zostać zaksięgowane przed wyznaczonym terminem, dlatego nie warto zwlekać z przelewem do ostatniej chwili. Jeśli przegramy licytację, wadium jest zwracane zgodnie z warunkami ogłoszenia i zasadami organizatora. Jeśli wygramy, zostanie ono zaliczone na poczet ceny zakupu. Jeśli jednak wygramy przetarg i nagle się wycofamy, pieniądze do nas nie wrócą.
Sam przetarg może przybrać formę ustną lub pisemną. W przetargu ustnym uczestnicy licytują na sali, podnosząc karty z numerami. Każde podbicie ceny musi wynosić co najmniej tyle, ile wynosi tak zwane postąpienie, czyli minimalna kwota określona przez prowadzącego. Wygrywa ten, kto zaoferuje najwyższą kwotę po trzykrotnym wywołaniu ceny. W przetargu pisemnym oferty z proponowaną ceną składa się w zamkniętych kopertach. Komisja je otwiera i ocenia zgodnie z warunkami przetargu. Licytacje komornicze mogą odbywać się także drogą elektroniczną na specjalnym portalu Krajowej Rady Komorniczej.
Przetarg – szanse i ryzyka
Na licytacjach, zwłaszcza komorniczych w drugim terminie, można zaoszczędzić od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent w stosunku do cen rynkowych. Co więcej, kupując mieszkanie od komornika, nabywca korzysta z silnej ochrony prawnej. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają co do zasady hipoteki i wiele obciążeń ciążących na nieruchomości. Nie oznacza to jednak automatycznie, że lokal jest wolny od wszelkich praw i problemów. Właśnie dlatego przed udziałem w licytacji trzeba dokładnie przeanalizować obwieszczenie, księgę wieczystą i stan faktyczny lokalu.
Największą barierą do udziału w przetargach dla przeciętnego Polaka jest konieczność posiadania gotówki. Choć teoretycznie banki mogą kredytować taki zakup, w praktyce jest to trudne ze względu na bardzo krótkie terminy płatności po wygranym przetargu. W przypadku licytacji komorniczych po wygranej sąd wzywa do zapłaty reszty ceny w ciągu dwóch tygodni. Banki rzadko kiedy są w stanie wydać ostateczną decyzję kredytową i uruchomić środki w tak krótkim czasie.
Kolejnym dużym ryzykiem, zwłaszcza przy licytacjach komorniczych, jest problem lokatorów. Licytujemy nieruchomość, w której dłużnik może nadal mieszkać. Choć po zakupie stajemy się pełnoprawnymi właścicielami, polskie prawo zabrania wyrzucenia kogokolwiek na bruk. Jeśli dłużnik nie chce się wyprowadzić dobrowolnie, trzeba przeprowadzić procedurę eksmisji, co może trwać miesiące, a czasem lata.